Mediation unter Wohnungseigentümern

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Mediation Wohnungseigentum

Mediation bei Konflikten rund ums Wohnungseigentum.

Gibt es mehrere Eigentümer einer Liegenschaft (Wohnungseigentum, schlichtes Miteigentum), so ist das Konfliktpotential naturgemäß besonders hoch. Das liegt an der räumlichen Nähe, an teils fehlgeleitenden Vorstellungen bezüglich Rechten und Pflichten der Eigentümer, als auch an widerstrebenden Wünschen und finanziellen Mitteln der Nachbarn.

Zugegeben, die Konstellationen sind auch nicht immer einfach. Weder gibt es immer einfache Lösungen, noch ist das materielle Recht einfach und genauso wenig das Verfahrensrecht. Nur die Mediation erleichtert das Leben ein wenig 🙂

Aus diesem Grund versucht der Beitrag einen guten, einfach nachvollziehbaren Überblick über die Konfliktherde und deren mögliche Lösungen zu geben; für jene Fälle, in denen mehrere Personen Eigentümer einer Liegenschaft sind.

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Schlichtes Miteigentum oder Wohnungseigentum

Bei mehreren Eigentümern einer Liegenschaft gibt es zwei Möglichkeiten des Eigentums. Das schlichte Miteigentum und das Wohnungseigentum. Es muss – und das ist in weiterer Folge bedeutend – zwischen diesen beiden Formen unterschieden werden. Entweder man ist schlichter Miteigentümer oder man ist Wohnungseigentümer.

Doch wo liegt der Unterschied?

Schlichtes Miteigentum

Bei schlichtem Miteigentum ist man bloß prozentueller Miteigentümer an einer Liegenschaft. Man hält zB 25% (als ideellen Anteil) an einer Liegenschaft. Aber als schlichter Miteigentümer hat man kein Eigentum an einer bestimmten Fläche oder einer bestimmten Wohnung.

Dem schlichten Miteigentümer gehören (in diesem Fall) also 25% an jedem Ziegel, am Dach, an der Fassade, an jeder Wohnung auf der Liegenschaft etc. Die Liegenschaft gehört allen Miteigentümern gemeinsam. Man sagt, der schlichte Miteigentümer hat eine Quote an der Liegenschaft.

Beispiel: die Mutter vererbt ihren 4 Kindern 1 Haus. Sonst gibt es keine Erben. Jedes Kind wird durch Einantwortung schlichter Miteigentümer am Haus. Jedes Kind zu 25% (4 Kinder).

Der Miteigentums-Anteil kann auch verkauft oder vererbt werden.

Wie wird die konkrete Benutzung dann zwischen den Miteigentümer geregelt?

Die konkrete Nutzung kann durch Benützungsvereinbarung vereinbart werden. Diese Benützungsvereinbarung muss einstimmig beschlossen werden. Die zB Nutzung einer konkreten Wohnung durch einen Miteigentümer kann durch eine Benützungsvereinbarung und einem Mietvertrag vereinbart werden. Wohnungseigentum wird dadurch aber nicht begründet. Durch die Verbindung einer Miteigentums-Quote mit einer Benützungsvereinbarung an einer Wohnung und deren Anmerkung im Grundbuch, kann die in Frage kommende Wohnung auch verkauft werden.

Es empfiehlt sich auch, die Benützungsvereinbarung im Grundbuch zu hinterlegen. Spätere Käufer der Liegenschaft sind nur an die Benützungsvereinbarung gebunden, so diese im Grundbuch angemerkt ist.

Wie kommt es zu einer Benützungsvereinbarung?

Die Benützungsvereinbarung

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie die Eigentümer zu einer Benützungsvereinbarung gelangen.

a) die Miteigentümer machen sich die Benützungsvereinbarung unter sich aus (bester Weg)

b) die Miteigentümer nehmen sich einen Mediator, weil sie sich nicht einigen können (zweitbester, aber immer noch vernünftiger Weg)

Aufhebung von Miteigentum

Das schlichte Miteigentum kann aufgehoben werden. Entweder weil

a) sich die Miteigentümer alleine einigen oder

b) durch Beiziehung eines Mediators oder

c) durch eine Teilungsklage vor Gericht.

Einer Teilungsklage wird stattgegeben, so diese nicht zur Unzeit erfolgt (also schwerwiegende Nachteile für einen Eigentümer hat). Nach einer Teilungsklage wird die Liegenschaft in der Regel veräußert und der Geldbetrag unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Wohnungseigentum

Was sich so einfach sagt – ‚Frau x gehört die Wohnung 1 im Haus’ – ist aus rechtlicher Perspektive auf den ersten Blick etwas überraschend gelöst. Denn genauso wie beim schlichten Miteigentum ist der Eigentümer einer Wohnung zugleich Teil-Eigentümer der ganzen Liegenschaft. Der Wohnungseigentümer hat nur zusätzlich das ausschließliche und verbücherte Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung (bzw abgegrenzten Räumlichkeit oder gar KFZ-Abstellplatz). Insofern ist das geläufige Wohnungseigentum eine besondere Form des schlichten Miteigentums.

Der Eigentümer hat ein ‚dingliches Recht’ auf die ausschließliche Nutzung der Wohnung.

Anmerkung: wir haben beim schlichten Miteigentum erwähnt, dass durch eine Benützungsvereinbarung und einem Mietvertrag ebenso ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer Wohnung vereinbart werden kann. Das sieht zwar im Ergebnis ganz ähnlich aus wie Wohnungseigentum. Dennoch gibt es einen gravierenden Unterschied: bei in diesem Fall das Wohnungs-Eigentums-Gesetz (WEG 2002) nicht anwendbar.

 

Daneben gibt es noch 2 weitere Eigentumsformen, die in der Praxis der nachbarschaftlichen Konflikte eine mindestens ebenso hohe Relevanz aufweisen. Das sogenannte Zubehör-Wohnungseigentum und die allgemeinen Teile.

Das klingt sperrig, ist es aber nicht.

Zubehör-Wohnungseigentum

Ein anschauliches Beispiel für ein Zubehör-Wohnungseigentum ist ein Garten in einem Mehrfamilienhaus. Sofern dieser Garten nicht von allen benützt werden darf, sondern einer Wohnung zugeschrieben und deutlich abgegrenzt ist, zählt der Garten zum sogenannten Zubehör-Wohnungseigentum. Das Zubehör-Wohnungseigentum ist Bestandteil der Nutzwertfestsetzung.

Neben Gärten kann auch zB ein Keller, eine Einfahrt oder ein Dachboden etc. als Zubehör-Wohnungseigentum fungieren.

Dieses Zubehör-Wohnungseigentum ist für Nachbarschaftskonflikte insofern prädestiniert, da der Eigentümer (meist instinktiv) davon ausgeht, dass – nachdem dies ja sein Eigentum ist – er damit machen kann, was er möchte.

Das ist falsch.

Denn faktisch ist der ‚Eigentümer’ weniger Eigentümer, sondern mehr ein Nutzungsberechtigter.

Allgemeine Teile der Liegenschaft

Als 3. Form gibt es allgemeine Teile einer Liegenschaft. Also Flächen, die keiner Wohnung allein zugeschrieben sind. Entweder weil dies nicht möglich ist (notwendig allgemein) oder weil dies nicht gewollt ist (gewidmete allgemeine Fläche).

Ein Zugangsweg oder ein Stiegenhaus, welches zu mehreren Wohnungen führt, kann unmöglich der ausschließlichen Benutzung eines Wohnungs-Eigentümers dienen. Dieses Stiegenhaus wäre eine notwendig allgemeine Fläche. Dagegen kann eine Wiese entweder einer Wohnung (dann als Zubehör-Wohnungseigentum) oder als allgemeine Fläche gewidmet werden.

Auch für die Benützung der allgemeinen Teile kann eine Benützungsvereinbarung durch alle Eigentümer erstellt werden.

Konfliktpotential durch Änderungen

Jeder möchte sein Zuhause so ein- und herrichten, wie es ihm gefällt. Dazu sind Änderungen nötig. Sei es die Wandfarbe, die Zimmeranordnung, Bäume und Sträucher, eine Zufahrt und Vieles mehr. Wohnungseigentümer ändern nun mal.

Diese Änderungen führen zu Konflikten, und es stellt sich bald die Frage: Darf der Nachbar mit und auf seinem Eigentum machen was er will? Und zweitens: was kann man dagegen unternehmen?

Das ist mein Eigentum. Und damit mache ich, was ich will

Wie oben schon erwähnt, ist das dingliche Recht an der Wohnung ein besonderes Nutzungsrecht. Daraus (und aus weiteren gesetzlichen Bestimmungen, so wie einer enormen Anzahl an Rechtssprechung) ergibt sich, dass dieses Änderungsrecht an der Wohnung ein sehr eingeschränktes Recht ist.

‚Eingeschränkt’ bedeutet, dass Änderungen von der Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig sind. Stimmen die übrigen Eigentümer nicht zu, dann darf die geplante Änderung auch nicht durchgeführt werden bzw steht in dem Fall dem änderungswilligen Eigentümer der Rechtsweg offen.

Merke: vergleichsweise wenige Änderungen an der eigenen Wohnung bedürfen keiner Genehmigung durch die übrigen Eigentümer.

 

Wichtig: auch das Zubehör-Wohnungseigentum steht im Miteigentum aller und ist nur zur ausschließlichen Nutzung an einen Eigentümer übergeben. Daher gilt hinsichtlich der Änderungen für das Zubehör-Wohnungseigentum dasselbe wie für das Wohnungseigentum.

 

Nur unwesentliche Veränderungen bedürfen keiner Zustimmung (sind genehmigungsfrei). Wesentliche Änderungen dagegen müssen von allen Miteigentümern genehmigt werden.

Unwesentliche Veränderungen am Wohnungseigentum sind nicht genehmigungspflichtig.

Bloß, was ist ‚unwesentlich’ und was wäre dagegen eine ‚wesentliche’ Änderung? Da sich im Gesetz keine abschließende Aufzählung aller denkbaren unwesentlichen Änderungen findet, muss man sich der Frage anders annähern.

Frage: ist es möglich, dass schutzwürdige Interessen eines anderen Eigentümers auf der Liegenschaft durch die geplante Änderung beeinträchtigt werden? Wenn dies gegeben ist, dann handelt sich wohl um eine genehmigungspflichtige Änderung. Eine Möglichkeit der Beeinträchtigung findet sich sehr rasch. Denn es geht nicht um die tatsächliche Beeinträchtigung, sondern wirklich nur um eine mögliche.

 

Die Rechtssprechung legt dies weit aus und in den allermeisten Fällen wird aus diesem Grund die Möglichkeit einer Beeinträchtigung bejaht.

Beispiel: schon das Anbringen einer Satelliten-Antenne ist genehmigungspflichtig.

Die Zustimmung bzw die Genehmigung der geplanten Änderung

Es gibt mehrere Möglichkeiten die Genehmigung für eine geplante Änderung zu erhalten.

a) Man holt sich die Genehmigung der übrigen Eigentümer ein

b) wenn a) nicht gelingt, zieht man einen Mediator hinzu

c) das Recht zur Änderung wurde schon im Wohnungseigentums-Vertrag gewährt

d) per Antrag an das Außerstreit-Gericht

Wichtig: Mehrheiten spielen hier keine Rolle. Alle müssen zustimmen.

Sollte die Genehmigung zur Änderung durch die anderen Miteigentümer nicht gelingen und es ergeht ein Antrag an das Gericht, so entscheidet das Gericht gemäß den Kriterien des §16/2 Z.1 WEG. Der Gerichtsbeschluss ersetzt die Genehmigung der Miteigentümer und zwingt diese gegebenenfalls zur Duldung der Änderung. Die Entscheidungs-Kriterien sind:

– keine Schädigung des Hauses
– keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer
– keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses
– noch eine Gefahr für die Sicherheit darstellen

Soweit eine grobe Übersicht, wenn die Änderungen Wohnungseigentum oder Zubehör-Wohnungseigentum betreffen.

Doch was ist bei der geplanten Änderung von allgemeinem Eigentum?

Änderungen von allgemeinen Teilen

Eingangs haben wir zwischen Wohnungseigentum, Zubehör-Wohnungseigentum und allgemeinen Teilen unterschieden. Diese Unterscheidung hat unter anderem Auswirkungen bei den Voraussetzungen für eine Genehmigung bei geplanten Änderungen (§16/2 Z.2 WEG).

Für geplanten Änderungen an allgemeinen Teilen gilt das zuvor Gesagt, und zusätzlich entweder

– der Übung des Verkehrs entsprechen, oder
– einem wichtigen Interesse eines Wohnungseigentümers entsprechen

Anmerkung: eine Wertsteigerung ist in aller Regel kein ‚wichtiges Interesse’.

Welche Möglichkeiten bestehen, wenn keine Einigung zur Änderung erzielt wird

Man muss unterscheiden, ob die Änderung geplant ist und der änderungswillige Eigentümer sich noch um die Genehmigung der Nachbarn bemüht. Oder aber, ob der änderungswillige Nachbar diese Mühen ausspart und vollendete Tatsachen schafft. Auch schon gesehen: am Vorabend kommt ein lapidares E-Mail an die Nachbarn, in dem man sich schon im Vorhinein für das Verständnis des Baulärms ab kommenden Morgen bedankt. Die Miteigentümer erfuhren so erstmalig von geplanten Änderungen …

Im ersten Fall haben wir weiter oben schon den Weg aufgezeigt. Im Fall vollendeter Tatsachen ist die einvernehmliche Einigung schon schwieriger, wenn auch nicht unmöglich.

a) Einigung unter den Nachbarn (immer das Beste, nur in diesen Fällen oft nicht mehr möglich)
b) Beiziehung eines Mediators.
c) Klage auf Unterlassung, Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

In diesem Fall kommt es zu einem streitigen Verfahren (Klage), und nicht wie im ersten Fall zu einem Außerstreit-Verfahren (Antrag).

Wichtig: Das Gericht prüft dabei nur, ob der Beklagte die Genehmigung der anderen Eigentümer einholen hätte müssen und ob er dies getan hat. Hätte er die Genehmigung einholen müssen und hat er dies unterlassen, so besteht ein Anspruch des Klägers auf Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. (RS0005944, RS0083156). Das kann teuer werden.

Der Beklagte könnte versuchen, das streitige Verfahren zu unterbrechen und eine Entscheidung im Außerstreit-Verfahren zu erzwingen. Und erst im (allfälligen) Außerstreit-Verfahren wird eine tatsächliche Beeinträchtigung geprüft. Statt dem Außerstreit-Verfahren ist auch eine Mediation möglich.

Merke: der Klagsweg ist risikoreich; Dauer, Kosten und Ausgang ungewiss. Mediation ist immer der erste und der bessere Weg. Eine Mediation bei einem eingetragenen Mediator hemmt die zivilrechtlichen Fristen (§22 ZivMediatG).

Es kommt sehr häufig vor, dass Eigentümer einfach in ihrer Wohnung, in ihrem Garten etc Änderungen ohne jede Genehmigung der anderen Miteigentümer durchführen. Meist aus Unwissen heraus, manchmal aus Konfliktscheuheit und/oder aus der Erfahrung heraus, dass dieses Vorgehen in der Praxis ziemlich erfolgsversprechend ist.

Wo Anteils-Mehrheiten entscheiden. Der Unterschied zwischen Verwaltungs- und Verfügungshandlungen

Gelegentlich werden von den Liegenschafts-Eigentümern Verwaltungshandlungen und Verfügungshandlungen nicht unterschieden. Man meint, für beide Bereiche wäre eine Mehrheit ausreichend. Wie dagegen oben festgestellt, müssen bei wesentlichen Änderungen (Verfügungshandlungen) alle Eigentümer zustimmen; es gibt dort kein Mehrheitsprinzip.

Etwas anderes gilt bei Verwaltungshandlungen. Dort gibt es sehr wohl ein Mehrheitsprinzip. Je nachdem, ob es der ordentlichen Verwaltung oder der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen ist, ergeben sich Unterschiede in den Minderheitsrechten und dem Mehrheitsprinzip.

Die Verwaltung betrifft die Erhaltung der Liegenschaft. Unter anderem die Instandhaltung, Rücklagen, Versicherungen oder eine Hausordnung.

Verfügungshandlungen dagegen umfassen zB den Verkauf einer Wohnung, bauliche Änderungen einer Wohnung etc.

Die ordentliche Verwaltung (§28 WEG)

Der Großteil der Verwaltungsaufgaben wird der ordentlichen Verwaltung zugeordnet. Bei der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Anteile durch Beschlüsse. Oder, wenn ein Verwalter bestellt ist, dann entscheidet dieser.

Hier der Auszug aus §28 WEG

1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt,
2. die Bildung einer angemessenen Rücklage (§ 31),
3. die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung,
4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft,
5. die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags,
6. die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters,
7. die Erlassung und Änderung der Hausordnung,
8. die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist,
9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge und
10. die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude.

Hausordnung und Mediation

Die Hausordnung ist Teil der ordentlichen Verwaltung und regelt die wichtigsten Punkte des Zusammenlebens der Bewohner einer Liegenschaft. Sei es die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Ruhezeiten, Absperren des Haustors, Abstellen der Kinderwagen & Fahrräder, Benützung der allgemeinen Teile usw. Da eine Hausordnung zur ordentlichen Verwaltung zählt, wird sie durch einfache Mehrheit der Anteile beschlossen.

Man kann sich gegen Hausordnungen auch juristisch wehren. Wir empfehlen aber sowohl für die Erstellung der Hausordnung als auch – die meist weit heftig umstrittenen Änderungen – eine Mediation bzw den Einsatz mediativer Methoden, wie dem systemischen Konsensieren.

Der Ausschluss von Wohnungseigentümern – der Jackpot für so manchen Nachbarn

Führt man in Nachbarschafts-Mediationen einen Caucus durch, so hört man nicht selten, dass der größte Wunsch gar nicht die Einigung sondern das Verschwinden des Nachbarn ist. Beste Lösung wäre also, der Nachbar wäre gar nicht mehr da. Das ist nach oft jahrelangen Streitigkeiten verständlich.

Kann man den Nachbarn als Miteigentümer loswerden? Sehr theoretisch (und entgegen den Intentionen des Mediators), muss man diese Frage bejahen. Aber diese rechtliche Möglichkeit ist nur für den Extremfall gedacht, ein schwieriger Prozess zu führen und zu gewinnen.

Probieren Sie es mit einer Nachbarschafts-Mediation. Sie werden positiv überrascht sein!

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Beitragsbild: Brian A Jackson / Shutterstock

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