Mediation im Bauwesen

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Mediation Bauverfahren

Mediation im Bauwesen. Denn wenn gebaut werden soll, dann gibt es oft widerstrebende Interessen des Bauherrn und der Anwohner. Aus rechtlicher Sicht sind beiden Seiten enge Grenzen gesetzt. Doch Nachbarrecht ist nicht gleich Nachbarinteresse. Lesen Sie wie das Baurecht in Österreich konzipiert ist, wie das Verfahren im Streitfall aussieht und warum man als Betroffener zur Mediation zurückgreifen sollte.

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Das Baurecht ist (auch) öffentliches Recht

Bauen ist nicht nur die (zivilrechtliche) Beauftragung eines Bau-Unternehmers, ein Haus auf einem Grundstück zu errichten. Bauen betrifft auch öffentliche, also allgemeine Interessen. Ein Bau kann Auswirkungen auf die allgemeine Sicherheit haben oder auf das Ortsbild, genauso wie der Verkehr davon betroffen sein kann. Aus diesen und vielen anderen Gründen gibt es öffentlich-rechtliche Bau-Gesetze.

Achtung: Neben den öffentlichen Vorschriften bleiben zivilrechtliche Ansprüche selbstverständlich anwendbar. Dennoch ist ein Bauverfahren primär ein öffentlich-rechtliches Verfahren und auch materiell überwiegen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Baurecht ist Landessache …

Das Bauwesen ist nach Art 15 B-VG (eine Generalklausel zugunsten der Länder) Länderkompetenz. Das bedeutet, dass die Bundesländer ihr jeweiliges Baurecht erlassen. Wer bauen will oder wer Bauten beeinspruchen möchte, der muss daher (auch) die jeweiligen Bauvorschriften desjenigen Bundeslandes beachten, in dem das zB Haus errichtet werden soll.

Auch der Begriff „Bau“ ist in den einzelnen Bauordnungen unterschiedlich definiert. Grundsätzlich fällt unter den Begriff eines Bauwerks alles, was bautechnische Kenntnisse erfordert, mit dem Boden verankert ist und öffentliches Interesse (zB Sicherheit, Ortsbild etc) berühren könnte.

… und wird teilweise von den Gemeinden vollzogen

Obwohl das Baurecht Landessache ist, werden Bauwillige in der Regel beim Bürgermeister vorstellig. Das liegt daran, dass die örtliche Baupolizei in den Aufgabenbereich der Gemeinde fällt und der Bürgermeister damit zuständige Baubehörde ist. Welche Angelegenheiten nun tatsächlich durch die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich zu vollziehen sind, ist wiederum in der jeweiligen Bau-Ordnung des Landes geregelt.

Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, dass – obwohl die Vollziehung eigentlich Angelegenheit der Gemeinde wäre, – diese auf Grund einer Delegierungs-Verordnung (bzw Bauübetragungs-Verordnung) wiederum auf die Bezirkshauptmannschaft (rück-)übertragen wurde.

Die einzelnen Bauordnungen

Burgenländisches Baugesetz
Kärntner Bauordnung
Niederösterreichische Bauordnung
Oberösterreichische Bauordnung
Salzburg Raumordnungsgesetz
Steiermark Baugesetz
Tirol Bauordnung
Vorarlberg Baugesetz
Wien Bauordnung

Zusätzlich dazu gibt es pro Bundesland weitere Gesetze / Verordnungen und auf Gemeinde-Ebene weitere Verordnungen (zB der Flächenwidmungsplan) welche beim Bauen zu beachten sind.

Wenn gebaut werden soll, was darf ein Nachbar eigentlich dagegen einwenden?

Wenn gebaut werden soll, dann hält sich die Freude der bereits ansässigen Anrainer wohl in den meisten Fällen in sehr überschaubaren Grenzen. Es wird vielerlei Gründe für die Anrainer geben, warum der geplante Neubau besser nicht gebaut werden sollte. Die schöne Aussicht könnte verstellt werden, Baulärm und –dreck, die Zufahrt könnte erschwert werden, das Ortsbild ‚verschandelt’, der seltene Vogel kann nicht mehr brüten usw. Die Nachbarn könnten fast unendlich viel gegen einen Neubau vorbringen.

Der Landes-Gesetzgeber hat dem einen Riegel vorgeschoben, und zwar einen sehr engen. Der Nachbar darf nicht alles einwenden, was ihm ein- oder missfällt. Nur ganz bestimmte, im jeweiligen Bau-Gesetz angeführte Punkte können von einem Nachbarn im Bauverfahren eingewendet werden.

Konkretes Beispiel aus Wien (§134 Wien –BO) § 134 a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet: a) Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerkes zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche; b) Bestimmungen über die Gebäudehöhe; c) Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit von Bauplätzen, Baulosen und Kleingärten; d) Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien; e) Bestimmungen, die den Schutz vor Immissionen, die sich aus der widmungsgemäßen Benützung eines Bauwerkes ergeben können, zum Inhalt haben. Die Beeinträchtigung durch Immissionen, die sich aus der Benützung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken, für Schulen oder Kinderbetreuungseinrichtungen oder für Stellplätze im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergibt, kann jedoch nicht geltend gemacht werden; f) Bestimmungen, die den Nachbarn zu Emissionen berechtigen.

Der Gesetzgeber nennt dies die ‚subjektiv-öffentlichen’ Rechte. Subjektiv, weil sie subjektiv den Nachbarn betreffen und öffentlich, weil diese Rechte öffentliches Interesse beinhalten und auch im öffentlichen Recht normiert sind.

Wo man die subjektiv-öffentlichen Rechte findet

Diese einwendbaren Rechte finden sich zumeist in den Bau-Ordnungen. zB § 26 Stmk. BauG, §6 NÖ BO oder §26 Tir Bauordnung. Teilweise auch mit Verweisen auf weitere Gesetze und Verordnungen die dort zum Tragen kommen.

Die Konsequenzen aus den subjektiv-öffentlichen Rechten aus Sicht der Nachbarn

Für den Nachbarn, der etwas gegen den Bau einwenden möchte, hat dies (unangenehme) Konsequenzen.

a) der Nachbar kann nur Einwendungen erheben, die der Gesetzgeber für ihn vorsieht
b) bringt der Nachbar nur andere Einwände vor, ‚kickt’ er sich selbst aus dem Verfahren
c) die Einwendungen müssen rechtzeitig erhoben werden

Achtung: zivilrechtliche Einwendungen können weiterhin erhoben werden. Dazu muss aber ein zivilrechtliches Verfahren angestrengt werden.

Die unter b) und c) angesprochene Präklusion (‚sich Rauskicken’) wird weiter unten im Verfahren kurz erläutert.

Vor- und Nachteile einer starken Beschränkung einwendbarer Rechte

Der Vorteil dieser Einschränkung liegt klar darin, dass Rechtssicherheit (des Bauwerbers) besteht und dass Bauverhandlungen nicht überborden. Müsste die Baubehörde jeden Einwand beurteilen und beantworten, würde so schnell nicht mehr viel gebaut werden.

Der große Nachteil liegt darin, dass die spezifischen Interessen von Nachbarn und Bauwerber völlig unzureichend berücksichtigt werden. Staatliche Verfahren sind ein one-for-all Modell, welches sich kurz- und langfristig äußerst negativ auf das nachbarschaftliche Zusammenleben auswirken kann.

Wir kommen weiter unten auf die Vorteile der Nachbarschafts-Mediation und der Mediation im Bauwesen zu sprechen. Und wie Mediation gerade in diesen Fällen langfristig Frieden schaffen kann.

Wer ist Nachbar (im öffentlichen Baurecht)?

Eine weitere große Überraschung bei Bauverhandlungen ist oft, dass nicht jeder, der irgendwie daneben, gegenüber oder vielleicht in derselben Straße wohnt, auch automatisch Nachbar im Sinne der Bau-Ordnung ist.

Merke: Nur Nachbarn verfügen über subjektiv-öffentliche Rechte und können daher dieserart Einwendungen erheben. Alle anderen nicht.

Weniger überraschend dürfte es mittlerweile sein, dass die Qualifikation zum Nachbarn (iSd öffentlichen Baurechts) je Bundesland ein wenig anders festgelegt ist. Nachdem jedes Land sein Bau-Gesetz hat, legt auch jedes Bundesland fest, wer überhaupt Nachbar beim Bauverfahren ist.

Beispiele: § 26 Tir BO (2) Nachbarn sind die Eigentümer der Grundstücke, a) die unmittelbar an den Bauplatz angrenzen oder deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 15 m zu einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen und b) deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines horizontalen Abstandes von 50 m zu einem Punkt der baulichen Anlage oder jenes Teiles der baulichen Anlage, die (der) Gegenstand des Bauvorhabens ist, liegen. Nachbarn sind weiters jene Personen, denen an einem solchen Grundstück ein Baurecht zukommt.
Dagegen in Kärnten: § 23 K-BO (2) Anrainer sind: a) die Eigentümer (Miteigentümer) der an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke und aller weiteren im Einflussbereich des Vorhabens liegenden Grundstücke; b) ….

Zusammengefasst muss man wissen, ob man überhaupt Nachbar ist und wenn ja, welche Einwendungen man erheben darf.

Es gibt viele weitere Finessen, auf die wir hier nicht eingehen (was zB ist, wenn man von der Verhandlung und dem Bauvorhaben gar nicht informiert wurde)? Wir gehen im Online-Kurs auch auf diese Themen ein.

Das Bau-Verfahren

Das Bau-Recht ist Teil des öffentlichen Rechts. Damit kommen auch die Verfahrensvorschriften aus dem öffentlichen Recht zum Tragen. Diese sind das Allgemeine Verwaltungsverfahrensgesetz (kurz AVG). Es würde wohl dem gelebten Föderalismus widersprechen, gebe es nur 1 Verwaltungsverfahren. Vielmehr gibt zwar 1 bundesweites AVG, aber pro Rechtsmaterie (besonderes Verwaltungsrecht) gibt es zumindest Einsprengelungen von materienspezifischen, eigenen Verfahrensvorschriften. Welche – richtig! – dem AVG dann vorgehen.

Ist die Materie nun Landes-Kompetenz, dann gibt es tatsächlich 9 teils voneinander abweichende Verfahrensvorschriften.

Beispiel Baurecht: Das Baurecht ist Landessache. Der Gesetzgeber für Baurecht darf auch eigene Verfahrensvorschriften im Baurecht erlassen. Wenn es nun 9 Gesetzgeber gibt, dann gibt es auch 9 (leicht) unterschiedliche Verfahren.

Glücklicherweise betrifft diese Buntheit nicht das gesamte Verfahren, sondern Unterschiede ergeben sich nur bis zur Behörde (zB Bürgermeister oder Magistrat). Zweitens ist der Umstand für den konkret Rechtsunterworfenen weniger dramatisch. Ob er jetzt im Bundes- oder im Landesgesetz nachschlägt, macht keinen Unterschied.

Kurzübersicht über die Verfahrensschritte im Bauverfahren

Das Bauverfahren wird durch einen Antrag des Bauwerbers eingeleitet. Der Antrag wird bei der zuständigen Behörde eingebracht.

Die zuständige Behörde muss die mündliche Verhandlung anberaumen. Dafür gelten etwas ausgefeilte Regelungen bezüglich der ‚doppelt qualifizierten Kundmachung’. Die Kundmachung hat insofern Bedeutung als Nachbarn ihre Einwendungen rechtzeitig einbringen müssen. Rechtzeitig heißt im Regelfall

– am Tag vor der Verhandlung bei der Behörde
– oder während der mündlichen Verhandlung

Versäumt der Nachbar diese Frist, so wird er präkludiert. Das heißt, er kann keine subjektiv-öffentlichen Rechte mehr geltend machen und auch keine weiteren Rechtsmittel (Berufung oder Beschwerde) erheben. Er hat sich ‚rausgekickt’. Wurde der Nachbar dagegen nicht verständigt (weil die Kundmachung der Verhandlung eben mangelhaft war oder gar nicht erfolgte), dann behält der Nachbar alle Rechte. Das sorgt für erhebliche Rechtsunsicherheit für die Behörde und den Bauwerber.

Das Verfahren endet mit Bescheid. In dem Bescheid wird dem Antrag stattgegeben – eventuell mit Auflagen – oder nicht stattgegeben. Die berechtigterweise erhobenen Einwendungen sind anzuführen und die Entscheidung dazu zu begründen.

Mediation im Bauwesen

Wir haben gesehen, wie formell-strikt ein Verwaltungs-Verfahren abläuft. Hält man sich strikt daran (um sich womöglich keinen Amtsmissbrauch einzuhandeln), bleibt kein Raum für die Berücksichtigung spezifischer Interessen von Bauwerber und Anrainern / Nachbarn. Mediation kann hier gute Dienste leisten und umfangreicher (als eine Behörde) die Interessen einfangen und konstruktiven Lösungen zuführen.

Nachbar-Rechte sind nicht gleich den Nachbar-Interessen

Die eingeschränkten subjektiv-öffentlichen Rechte im Bauverfahren (und in allen übrigen Verwaltungsverfahren) sind nicht nur für die Nachbarn, sondern unter Umständen sogar für den Bauwerber nachteilig. Ein Verfahren, das ein wenig offener gestaltet ist (wie ein Mediations-Verfahren), bietet bessere Möglichkeiten das künftige Miteinander zu gestalten.

Merke: Ein Bauwerber, der einem Mediations-Verfahren vor der mündlichen Verhandlung zustimmt, zeigt, dass er ein guter, konstruktiver künftiger Nachbar ist. Die jetzigen Anrainer werden ihm für sein Entgegenkommen noch jahrelang dankbar sein. Auch die bestehenden Anrainer zeigen ihren guten Willen indem statt Einwendungen erheben, sich in einen konstruktiven Dialog einlassen. So kann Nachbarschaft gelingen.

Achtung: ein Bauverfahren ist zwingend einzuhalten. Mediation löst Konflikte innerhalb eines Bauverfahrens ganz hervorragend, kann das Bauverfahren aber nicht ersetzen.

Nachbar im Verwaltungsrecht und Nachbar im Leben

Auch die (landes-)gesetzliche Festlegung, wer überhaupt Nachbar ist und damit Einwendungen erheben darf, ist nicht in jedem Einzelfall optimal. Der Mediator hat hier bessere Möglichkeiten als die Behörde. Die ein wenig willkürlich festgelegten Abstände zum zB Bauplatz, die jemanden als Nachbar qualifizieren oder ausschließen, decken sich nicht unbedingt mit Anforderungen im Tatsächlichen.

Mediation verhindert eine lange Verfahrensdauer zu hohen Kosten und Risiken

Verglichen mit den Bau- und eventuellen Verfahrens-/Prozesskosten sind die Mediationskosten vernachlässigbar. Es gibt nach einer Mediation in 9 von 10 Fällen keine Einwendungen mehr und damit werden auch keine Rechtsmittel erhoben. Mediation strafft die Verfahren und spart Kosten.

Der Mediator und die Medianten sind flexibler als die Behörde

Behörden sind keine Unmenschen (auch wenn sie uns manchmal so erscheinen). Behörden müssen sich strikt an die Gesetze halten, da sich das handelnde Organ widrigenfalls leicht dem Vorwurf des Amtsmissbrauchs (§302 StGB) aussetzt sieht.

Mediatoren und Mediationen sind dagegen viel flexibler. Die Teilnahme an der Mediation ist freiwillig, das Verfahren wird durch die Teilnehmer bestimmt. Mediationen im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens einzusetzen hilft nicht nur den Parteien, sondern auch den (Verwaltungs-)Behörden.

Zuständige Behörde im Bauverfahren

Meistens ist die erste zuständige Behörde im Bauverfahren der Bürgermeister. In den Statutar-Städten der Magistrat. Ausnahmsweise (zB Baudelegierungs-Verordnung) kann es die BVB oder – wenn sich das Bauvorhaben über mehrere Bezirke erstreckt – auch die Landes-Regierung sein.

Rechtsmittelverfahren im Überblick

Berufungen gegen Bescheide des zB Bürgermeisters im Bauverfahren gehen meist an den Gemeinderat (auch hier zahlreiche Ausnahmen).

Gegen den Bescheid der Berufungsbehörde kann eine Bescheid-Beschwerde an das zuständige Landesverwaltungsgericht (LVwG) erhoben werden.

Gegen das Erkenntnis des LVwG wiederum sowohl Revision an den Verwaltungsgerichtshof bzw Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof.

Die Zulässigkeit einer Beschwerde und einer Revision ist allerdings an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft.

Exkurs: wir haben oben nur von subjektiv-öffentlichen Rechten gesprochen. Verstößt der Bauwerber / die Behörde aber nur gegen objektive Rechte (die der Nachbar vielleicht nicht einwenden kann), so bliebe ihm noch der Weg zur Volksanwaltschaft offen. Dies aber erst nach Erschöpfung des Instanzenzugs.

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Beitragsbild: Rawpixel.com / Shutterstock

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