Mediation bei Grenzstreitigkeiten

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Mediation Grenzstreitigkeiten

Mediation bei Grenzstreitigkeiten kommen häufig vor und können ganz unterschiedlich gelagert sein. Für diesen Beitrag haben wir die wichtigsten Streitthemen im Zusammenhang mit Grenzen herausgesucht. Wir geben jeweils eine kurze Einleitung zum Konfliktfall, erläutern Vor- und Nachteile einer Mediation und skizzieren den streitigen Weg. Der Beitrag soll eine kleine Hilfestellung für Betroffene von nachbarschaftlichen Grenzstreitigkeiten sein. Müssen Grenzeinrichtungen vorhanden sein, wem gehören sie, was, wenn man aufs Nachbargrundstück gebaut hat, wie kann man ersitzen oder wie löst man einen strittigen Grenzverlauf.

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Konfliktfall 1: Muss eine Grenzeinrichtung vorhanden sein? Und wenn ja, wie muss diese beschaffen sein und wer muss sie errichten?

Es gibt viele Grundstücke, die nicht durch einen Zaun, eine Hecke etc voneinander getrennt sind. Vielleicht hätte ein Grundstücks-Nachbar gerne einen Zaun, möchte aber nicht für die Kosten aufkommen.

Der Grundstücks-Eigentümer müsste nur auf der rechten Seite aus Sicht des Haupteingangs seines Grundstücks eine Abschließung schaffen, wenn es dazu ein Bedürfnis gibt. Ansonsten gibt es keine Pflicht zur Einzäunung, außer es droht Gefahr. Gefahr bedeutet, dass über eine offen gelassene Seite zB wilde Tiere auf das Grundstück gelangen.

Wie Einfriedungen beschaffen sein müssen bzw dürfen, legen meist die landesspezifischen Bauordnungen fest (zB §86 Wien-BO. Hier finden Sie die Liste der Bau-Ordnungen pro Bundesland). Einfriedungen werden in aller Regel am eigenen Grundstück neu errichtet.

Sieht eine Raumplanung (oder eine andere VO) nichts vor, so besteht auch keine Pflicht zu einer bestimmten Form der Einfriedung (zB Zaun, Mauer, Hecke, Planke etc.).

Mediation bei Grenzeinrichtungen

Das Gesetz (§858 ABGB) lässt einige Fragen offen, über die dann trefflich gestritten werden kann. zB bleibt ungeregelt, wie die hintere Seite eines Grundstücks einzuzäunen ist. Problematisch können auch Fälle sein, wo die Haupteingänge auf Grundstück nicht auf derselben Straßenseite liegen uvm. Es finden sich in der Praxis viele Konstellationen mehr, die gesetzlich nicht klar geregelt sind. Der Gesetzgeber stellt hier auf ein Einvernehmen zwischen den Nachbarn ab.

Kommt es dazu nicht, führt der erste und beste Weg der Nachbarn zur Mediation. So bleiben die Kosten und das Risiko unter Kontrolle und beide Seiten beweisen guten Willen zu einer guten Nachbarschaft.

Konfliktfall 2 : die Erhaltungspflicht von Grenzeinrichtungen

Gerade wenn man durch die Dörfer fährt, wird einem beim Anblick so mancher Mauer schwummrig. Wie lang wird die noch halten? Die Frage, die sich stellt, ist jene der Erhaltungspflicht einer Grenzeinrichtung.

Vielleicht ein wenig überraschend, gibt es keine generelle Erhaltungspflicht bei Grenzeinrichtungen. Nur wenn ein Schaden durch die Grenzeinrichtung droht, muss der Eigentümer diesem vorbeugen. Der Schaden kann durch zB eindringende Tiere oder herabfallende Mauerteile erfolgen.

Wie der Eigentümer der Einfriedung das macht, bleibt ihm überlassen. Der bedrohte Nachbar hat kein Recht auf eine bestimmte Handlung (zB kann er den Abriss nicht verlangen).

Ist Gefahr im Verzug, so muss die Baubehörde (zumeist der Bürgermeister) einschreiten und einen Bescheid ausstellen.

Mediation und Schlichtungen bezüglich Erhaltungspflichten der Grenzeinrichtungen

Gibt es Auffassungsunterschiede bezüglich den Erhaltungspflichten zwischen Grundstücksnachbarn, bietet sich eine – zumeist sehr kurze – Mediation bzw ein Schlichtungsversuch vor gerichtlichen oder behördlichen Schritten an. Denn zumeist ist es ganz einfach eine Kostenfrage, wann und wie die Einfriedung gesichert wird. Und wie man die Zwischenzeit überbrückt.

In einer Mediation oder Schlichtung geht dies zumeist sehr rasch und geräuschlos über die Bühne. Der Streit eskaliert nicht, die Nachbarn finden eine für beide Seiten akzeptable Lösung.

Der gerichtliche Weg bei Erhaltungspflichten der Grenzeinrichtung

Lassen die Nachbarn den Mediationsversuch aus und ziehen vor Gericht, dann haben sie zumeist folgende Möglichkeiten. Es kann in diesem Zusammenhang ein Anspruch auf Unterlassung der Störung oder auf Sicherstellung (§343 ABGB) bestehen. Besteht das Vorbringen (nach Ansicht des Gerichts) vorwiegend in einer Schädigungsabsicht des Klägers, so würde die Schikanegrenze überschritten und das Begehren abgewiesen werden (schikanöse Rechtsausübung).

Konfliktfall 3: Wem die Grenzeinrichtung gehört

Erhalten muss und nutzen darf eine Grenzeinrichtung der Eigentümer. Diese und andere Gründe führen zu der Frage, wem eigentlich eine Grenzeinrichtung (Mauer, Zaun etc.) gehört. Das ist nicht immer ganz klar. Gerade bei lange bestehenden Einfriedungen kann es durchaus zu unterschiedlichen Auffassungen der angrenzenden Grundstückseigentümer kommen. Vor allem, wenn die Einfriedung nicht exakt entlang der Grundstücksgrenze verläuft, sondern schräg oder in Schlangenlinien beide Grundstücke kreuzt.

Neu errichtete Einfriedungen müssen immer am Grundstück des Errichters erbaut werden. Damit ist der Grundstückseigentümer auch Eigentümer der Einfriedung, darf diese ausschließlich nutzen und muss diese gegebenenfalls erhalten.

Verläuft die Einfriedung über der Grenze oder ist die Grenze nicht eindeutig feststellbar, so gehört die Grenzeinrichtung beiden (Miteigentum) und sie können die Grenzeinrichtung bis zur Hälfte der Dicke nutzen. Eine Ausnahme ist, wenn nicht Wappen, Auf- oder Inschriften oder andere Kennzeichen die Eigentümerschaft des einen bezeichnen (§ 854 ABGB). Genauso wie Ziegel, Latten, Steine, nur auf einer Seite eingegraben Pfeiler etc (§ 857 ABGB). Das sind Konstellationen, bei denen seit langem eine Grenzeinrichtung besteht.

Wird dagegen eine neue Einfriedung errichtet und diese (teilweise) über das Nachbarsgrundstück geführt, so ist der Erbauer zwar Eigentümer an der Einfriedung aber nicht Eigentümer von Nachbars’ Grundstück. Der beeinträchtigte Nachbar kann dagegen in einer Mediation / Schlichtung oder in einem gerichtlichen Prozess vorgehen.

Grenzerneuerung versus Konfliktfall 4: Grenzberichtigung

Grenzverläufe sind nicht immer klar und deutlich. Gerade bei Grenzen zu unbewohnten Grundstücken ‚verschwimmt’ der Grenzverlauf im Laufe der Zeit ganz gerne. Irgendwann kommt dann aber doch der Zeitpunkt, an dem einer oder mehrere angrenzende Grundstückseigentümer die Grenze genau kenntlich gemacht haben möchten oder der Zeitpunkt, in dem ihre widersprüchlichen Auffassungen bezüglich des Grenzverlaufs offensichtlich werden.

Was können die Grundstücks-Eigentümer unternehmen?

Grenzerneuerung bei unstrittiger Grenze oder durch außergerichtliche Einigung (Mediation) erzielte Lösung

Ist eine Grenze unstrittig aber unkenntlich geworden, so stellen die Parteien einen Antrag auf eine Grenzerneuerung. Die Grenze kann von Anfang an unstrittig sein. Oder die angrenzenden Eigentümer haben sich nach einer Mediation / Schlichtung auf einen Grenzverlauf geeinigt. Zumindest ist der Grenzverlauf bei der Antragstellung unstrittig.

Der Antrag auf Grenzerneuerung wird im Außerstreit-Verfahren beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die Liegenschaften befinden, gestellt. Es kommt zu einer Neuvermarkung. Die neue oder bereinigte Lage muss im Grundbuch eingetragen werden (vgl. §850 ABGB).

Grenzberichtigung bei strittigem Grenzverlauf

Sind sich die Eigentümer über den Grenzverlauf nicht einig, dann steht ihnen zunächst die Möglichkeit einer gerichtlichen Grenzberichtigung offen. Auch diese erfolgt per Antrag (also im Außerstreit-Verfahren). Das Gericht legt die Grenze nach dem letzten ruhigen Besitzstand oder nach ‚billigem Ermessen’ fest (§ 851 ABGB).

Einen Anspruch auf eine Grenzberichtigung haben nur die Eigentümer der angrenzenden Liegenschaften.

Im Regelfall wird zur strittigen Grenze es auch zu Streitigkeiten bezüglich des Eigentums kommen. Eigentumsstreitigkeiten werden im streitigen Verfahren ausgetragen.

Mediation bei strittigem Grenzverlauf mit Eigentumsstreitigkeiten

Eine außergerichtliche Lösung durch Mediation / Schlichtung mit anschließender Grenzerneuerung bietet sich in jedem Fall an. Zumindest als ersten Versuch, bevor eine außerstreitige Grenzberichtigung und eventuell einer Besitzstörungs- / Eigentumsklage kommt. Sind die Abgrenzungen zwischen den beiden Verfahren nicht immer eindeutig , so ist auch der Ausgang ungewiss (vgl. Illedits/ Illedits-Lohr, S. 90f)

Wichtig: Grenzberichtigung und Grenzerneuerung kommt für Grundstücke, die bereits in den Grenzkataster aufgenommen wurden, nicht in Frage.

 

Anmerkung: Das Versetzen, Beseitigen oder die Unkenntlichmachung von Grenzzeichen ist strafbar (§230 StGB)

 

Konfliktfall 5: Au weia. Auf fremden Grund oder über die Grenze gebaut.

Es passiert gar nicht so selten, dass ein Bauwerk über die eigene Grundstücksgrenze hinweg in das Nachbargrundstück hinein gebaut wird. Wird überbaut, ragt das Bauwerk in das fremde Grundstück hinein, spricht man vom sogenannten Grenzüberbau. Manchmal sind es beim Grenzüberbau nur Zentimeter, manchmal auch ein wenig mehr. Das kann sehr unangenehm sein, denn den meisten Menschen sind die eigenen Grundstücksgrenzen und das Eigentum heilig. Auf der anderen Seite lässt sich ein Bauwerk in aller Regel nur unter erheblichem Kostenaufwand rückbauen.

Solche Fehler passieren zB durch kleine Planungsfehler, ungenau eingezeichnete Grenzen, in natura kaum feststellbaren Grenzverlauf uvm.
Doch, was dann?

Mediation beim Grenzüberbau und Bauen auf fremden Grund

In einer solchen Situation rufen die Grundstückseigentümer zunächst einen Mediator an und versuchen die Situation einvernehmlich zu klären. In 9 von 10 Fällen gelingt dies auch.

Aus Grenzüberbauten können durchaus konstruktive Lösungen gefunden werden, die zu beiderseitigem Vorteil gereichen. Da im streitigen Verfahren – in dem Fall im Besonderen – schwierige Beweisfragen hinsichtlich der Redlichkeit jeder Partei geklärt werden müssen, ergibt sich ein erhöhtes Prozess-Risiko.

Anmerkung: die Mediatoren von geschlichtet! arbeiten in den Fällen von Grenz- und Grundstücksstreitigkeiten immer mit einem Notar oder Anwalt zusammen. Denn meistens folgt auf die außergerichtliche Einigung eine grundbücherliche Eintragung. Kunden sind bei uns besten aufgehoben. Die Lösungen haben Hand und Fuß; und sind rechtlich abgesichert.

 

Der streitige Weg

Streben die Parteien keine einvernehmliche Lösung an und wählen den streitigen Weg, dann sind zunächst die materiell-rechtlichen Grundlagen zu erörtern.

Die Rechtsfolgen unterscheiden sich hinsichtlich der Redlichkeit von Bauführer und Grundstückseigentümer. ‚Redlich’ bedeutet in diesem Zusammenhang, ob jeder für sich wusste, dass hier (teilweise) auf fremden Grund gebaut wird. Im Falle eines Grenzüberbaus ist zusätzlich das Verhältnis der in Anspruch genommenen Grundstücksfläche zu berücksichtigen und eine eventuell schikanöse Rechtsausübung zu prüfen.

Grundsätzlich folgt das Eigentum am Bauwerk dem Eigentum des Grundstücks (Ausnahme Superädifikat). Wer seine Gartenhütte auf einem fremden Grundstück errichtet, der hat kein Eigentum daran. Der Grundstückseigentümer wird gegen Ersatz der Kosten Eigentümer an der Gartenhütte oder er kann die Beseitigung und die Wiederherstellung des vorigen Stands verlangen.

War der Grundstückseigentümer unredlich und hat den Bauführer nicht unverzüglich darauf hingewiesen, dass dieser auf fremden Grund baut, so geht das Eigentum daran (außerbücherlich) an den Bauführer (§ 418, 3. Satz ABGB). Der Grundstückseigentümer soll für seine Untätigkeit – fürs ‚Zusehen’ – nicht noch belohnt werden. Der Bauführer muss gleichzeitig redlich gewesen sein.

Sofern der Grundstückseigentümer dagegen redlich war, geht das Bauwerk in sein Eigentum über. Inwiefern er zum Ersatz der Kosten verpflichtet ist hängt von der Redlichkeit / Unredlichkeit des Bauführers ab.

Beim Grenzüberbau ist die Sache ein wenig komplizierter. In diesen Fällen baut der Bauführer auf seinem eigenen Grundstück, aber der Bau ragt auf das Nachbarsgrundstück hinein. Es reichen schon wenige Zentimeter im Nachbarsgrundstück, um einen Grenzüberbau verwirklicht zu haben. Nachdem man gerne genau entlang der Grenzen baut (Haus, Schuppen, Garage), passieren solche Verletzungen auch häufig.

Ist die Grenzüberbauung nur geringwertig, so erwirbt selbst ein unredlicher Bauführer Eigentum an der überbauten Fläche. Der geringwertige Teil wächst dem Hauptteil zu. Das ist die Schikanegrenze, also jene Fälle der schikanösen Rechtsausübung, bei denen das Interesse des klagenden Nachbarn alleine in der Schädigung des Beklagten liegt.

Ist die Fläche aber nicht geringwertig, so entsteht Miteigentum des Nachbarn.

Konfliktfall 6: Mediation und Ersitzung

Die Ersitzung (eines Grundstücks) ist häufiges Konfliktthema, zu dem auch Mediatoren gerne beigezogen werden. Was eine Ersitzung ist, ist relativ einfach erklärt und in der praktischen Anwendung doch oft schwer durchzusetzen. Es sprechen daher gute Gründe für den Versuch einer außergerichtlichen Einigung (Mediation, Schlichtung) in diesen Streitfällen.

Um ein Grundstück zu ersitzen muss ein

– rechtmäßig und
– redlicher und
– echter Besitz
– für ununterbrochen 30 bzw 40 Jahren (gegenüber juristischen Personen) vorliegen.

Unter diesen Voraussetzungen liegt ein qualifizierter Besitz (vgl. §1460ff ABGB) vor.

Rechtmäßiger Besitz: ein Besitz ist rechtmäßig, wenn er auf einem Titel beruht (Kaufvertrag, Schenkung, Erbschaft, Tausch etc.)

Redlicher Besitz: der Besitzer muss über die Ersitzungs-Dauer geglaubt haben, dass ihm das Grundstück gehört. Schon ein kleiner Hinweis darauf, dass dieses Grundstück jemanden anderem gehört, kann dazu führen, dass kein guter Glaube mehr vorliegt.

Echter Besitz: der Besitz darf nicht auf Gewalt, List, Einschleichung etc beruhen.

Merke: an Grundstücken, die im Grenzkataster eingetragen sind, ist keine Ersitzung möglich (§ 50 VermG).

Weiters gibt es Ausnahmen zB beim Wasserrecht und immer wieder Ausnahmen in weiteren Bereichen.

Ein Eigentumserwerb durch Ersitzung erfolgt auch ohne Grundbuchseintrag und geht einem anderslautenden Grundbuchseintrag vor. Es ist aber anzuraten, nach erfolgreicher Ersitzung den Grundbuchseintrag richtig zu stellen. Dies erfolgt per Antrag ans Außerstreit-Gericht, denn von selbst wird das Gericht nicht aktiv.

Die Beweisführung eines durchgehenden, vor allem redlichen Besitzes über diesen sehr langen Zeitraum, ist schwierig und riskant. Umgekehrt wird ein Grundstückseigentümer, dem über eine so lange Zeit die Besitzstörung gar nicht aufgefallen ist, zu einer außergerichtlichen Lösung bereit sein.

Anmerkungen zu wichtigen Urkunden und Unterlagen: Grundbuch, Katastermappe, Nutzwertgutachten und Grenzkataster im Zusammenhang mit Grenzstreitigkeiten

Im Zuge von Grenzstreitigkeiten werden von Medianten immer wieder „Beweise“ für ihre Ansprüche in die Mediation (oder zum Anwalt, Gericht) mitgebracht, denen keine Qualifikation eines Beweismaterials zukommt.

Grundbuch, Nutzwertgutachten und Katastermappe sind keine Beweise für die Größe und exakte Lage des Grundstücks. Es zählen dafür entweder die Naturmaße oder der Eintrag im Grenzkataster.

Grenzkataster: Ist das Grundstück in den Grenzkataster aufgenommen, dann zählen allein die Angaben des Grenzkatasters. Bei Streitigkeiten über den Verlauf der Grenze ist die Zuständigkeit des Gerichts ausgeschlossen .

Grundsteuerkataster: dient nur der Veranschaulichung der Lage inkl. Benützungsarten. Der Grundsteuerkataster gibt keine Rechtssicherheit bezüglich der Grenzen, es zählt der natürliche Verlauf.

Grundbuch: das Grundbuch ist ein Verzeichnis der Liegenschaften inkl. dinglicher Rechte, Belastungen etc. Die Größenangaben einer Liegenschaft im Grundbuch sind keine verbindlichen Angaben.

Nutzwertgutachten: Ein Nutzwertgutachten gibt die einzelnen Nutzwerte einer Liegenschaft an und enthält auch eine schematische, skizzenhafte Darstellung einer Liegenschaft. Diese Grenz- und Lageinformationen geben keinerlei Rechtssicherheit bezüglich der Grenzen.

Links: Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen

Zum Weiterlesen empfohlen:
Mein Nachbar nervt (Resetarits, Weiser, Hopf & Herbst)
Nachbarrecht kompakt (Illededits & Illedits-Lohr)

 

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Beitragsbild: Justyna Kaminska / Shutterstock

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