Der Betrieb in der Nachbarschaft und Mediation

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Der Betrieb in der Nachbarschaft und Mediation

Der Betrieb in der Nachbarschaft und die Interessen der Anrainer. Betriebliche Tätigkeiten führen häufig zu Konflikten mit den Anrainern. Lärm, Gestank, Verkehr und einiges mehr verleiden den Anrainern ihr Wohlbefinden zu Hause. Gleichzeitig braucht man Betriebe, die Arbeitsplätze schaffen, wichtige Dienstleistungen erbringen oder Produkte erzeugen und ordentlich Steuern zahlen.

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Zu den Konflikten kommt es sowohl bei der Errichtung des Unternehmens am Standort als auch im laufenden Betrieb. Die gesetzlichen Regelungen zur Betriebsanlage und zum laufenden Betrieb sind vielfältig und teilweise komplex. Für einige – aber weitaus nicht alle – Betriebe gelten die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Gewerbeordnung. Zahlreiche Betriebsarten sind davon ausgenommen und für Einige ist die GewO wiederum nur eingeschränkt anwendbar.

Bevor man sich aber in juristische Auseinandersetzungen begibt, sollte man die kostengünstige und risikolose außergerichtliche Streitbeilegung in Betracht ziehen. Zum Beispiel eine Mediation.

Merke: Die Schritte in der Konfliktregelung sind
1. Selbst versuchen
2. Mediation
3. Rechtsweg

Wir wollen uns im Folgenden zunächst die Konfliktlösung durch Mediation / außergerichtlicher Streitausgleich ansehen. Für den Fall, dass die Mediation scheitert, sollen auch einige rechtliche Grundlagen skizziert werden. Bei den rechtlichen Grundlagen sehen wir uns die Bestimmungen der GewO an und verweisen auf die zahlreichen Ausnahmen und Einschränkungen in diesem Bereich.

Mediation bei einer Betriebsanlage / bei Aufnahme geschäftlicher Tätigkeit

„Geschäftliche Tätigkeit“ ist kein juristischer Begriff und soll es auch nicht sein. Es soll ein möglichst weit gefasster Begriff sein.

Wird eine geschäftliche Tätigkeit aufgenommen, so ist zunächst einmal zu differenzieren, ob es sich um eine Betriebsanlage iSd Gewerbeordnung handelt oder nicht. Im ersten Fall kommt es zu einem Verfahren (Betriebsanlagen-Genehmigungs-Verfahren), im zweiten Fall dazu eben nicht.

Auch für eine Mediation bezüglich Konflikten im Rahmen der Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit, kann das Auswirkungen haben. Denn bei einem Betriebsanlagen-Verfahren sind bestimmte Abläufe zwingend einzuhalten (mehr dazu unten).

Im öffentlichen Recht können Nachbarn nur sehr eingeschränkt Rechte wahrnehmen und Interesse vorbringen (subjektiv-öffentliche Rechte). In einer Mediation dagegen gibt es diese Einschränkungen nicht. In einer Mediation bezüglich der Aufnahme geschäftlicher Tätigkeiten können grundsätzliche alle möglichen Anliegen der Anrainer und des Unternehmers (wiederum: Unternehmer nicht iSd UGB, sondern umfassend gemeint) vorgebracht werden.

Merke: für den Unternehmer ist die Mediation im Vorfeld

- eine Versicherung
- und ein Marketing-Instrument

Schon die einfach Frage an die Nachbarn: „Ich möchte bestimmte geschäftliche Tätigkeiten hier entfalten. Gibt es Dinge, die ich beachten sollte, damit es zu keinen Störungen kommt?“ zeigt vom guten Willen des Unternehmers, der von den Nachbarn sicherlich wohlwollend zur Kenntnis genommen wird. Da kommt einer, der Rücksicht nimmt.

Solche Unternehmer werden von den Nachbarn auch gerne weiterempfohlen.

Durch Mediation zu einer nachhaltigen Lösung für neue Betriebe

Gerade am Anfang kann man sich als Unternehmer viel verbauen, seinen Ruf beschädigen und/oder viel zu viel Zeit mit der Behebung von nachbarschaftlichen Konflikten zubringen. Nachbarn können zäh sein, wenn es um die Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität geht.

Das ist nicht nötig.

Es geht dabei nicht darum, allen Wünschen der Nachbarn zu entsprechen. Es geht darum, gute Lösungen für die vielleicht unterschiedlichen Interessen zu finden. Dazu eignet sich eine Mediation hervorragend. Denn der Mediator ist allparteilich und führt die Medianten strukturiert zur Lösung. Er sorgt dafür, dass sich aus Positionen die Interessen ergeben und gewährt einen geschützten Rahmen für die Gespräche. Mediation als Mittel der Konflikt-Prävention.

Merke: wie es so schön heißt: Beim Reden kommen die Leut’ zsamm und beim Mediator redet es sich am besten.

Mediation bei Konflikten des laufenden Betriebs

Wenn eine einvernehmliche Lösung bei der Unternehmens-Errichtung (siehe oben) ausgespart wurde, dann sind die Konflikte während der Betriebs weit wahrscheinlicher. Wenn man als Unternehmer sich auf behördliche Auflagen zurückzieht oder einfach drauf loslegt, dann werden sich die Nachbarn – aus ihrer Sicht – wehren.

Diese – dann juristischen – Piecksereien verleiden den Betroffenen die Lebensqualität. Nachbarn fühlen sich immer mehr gestört und kennen bald kein anderes Thema mehr. Der Unternehmer fühlt sich zunehmend als schwarzes Schaf und setzt sich bald mehr mit Behörden und Gerichten als mit seinen Kunden und Angestellten auseinander. Das Ganze schaukelt sich auf und die Fronten verhärten sich.

Das muss nicht sein. Selbst dann nicht, wenn vor Aufnahme der geschäftlichen Tätigkeit keine Mediation vorgenommen wurde. IN dem Fall kommt es zu einer Konflikt-Lösung statt einer Konflikt-Prävention. Mediation als Mittel der Konflikt-Lösung kann eine sehr hohe Erfolgsquote verzeichnen. In 9 von 10 Fällen gelingt die außergerichtliche Streitbeilegung. Man erspart sich weitere behördliche Schritte, gerichtliche Verfahren und einen beschädigten Ruf.

Die Nachbarn gehen keine riskanten Gerichtsverfahren ein, von denen sie nicht wissen, ob sie diese auch gewinnen oder ob nicht am Ende doch der Unternehmer ‚triumphiert’. Wer einmal ein stattgebendes Urteil nach einem mühsamen Verfahren in Händen hält, der wird sich mit dem Prozessgegner nicht mehr an einen Tisch setzen und „über die Sache reden“. Wer gewinnt, besteht auf Exekution des Urteils auf Punkt und Beistrich.

Merke: bevor man die Behörden einschaltet oder ein juristisches Verfahren einleitet, sollte man daher unbedingt eine Mediation machen. In 90% der Fälle kommt es zu einer einvernehmlichen Lösung.

Der Betrieb in der Nachbarschaft. Rechtliche Grundlagen bei einer Betriebsanlage (iSd Gewerbeordnung)

Sehen wir uns dagegen kurz ein paar rechtliche Grundlagen einer Betriebsanlage an. Und zwar nur jene Fälle, die in der Gewerbeordnung normiert sind.

Zunächst darf man einen Betrieb nicht überall hinstellen. Sondern nur auf Flächen, die gemäß der Raumordnung und dem Flächenwidmungsplan dafür vorgesehen sind. Das ist pro Bundesland etwas anders geregelt.

Zweitens ist nicht jedwede ‚geschäftliche / unternehmerische Tätigkeit’ gleichzeitig ein Gewerbe iSd Gewerbeordnung. § 1 Z.2 GewO: Eine Tätigkeit wird gewerbsmäßig ausgeübt, wenn sie selbständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen,…“

Und selbst dann ist noch lange nicht die Anwendbarkeit der GewO gegeben. Denn eine wirklich lange Liste an gewerblichen Tätigkeiten ist davon ausgenommen. Das bedeutet, dass die Bestimmungen hinsichtlich einer Betriebsanlage für diese Tätigkeiten nicht anwendbar sind.

Kurzübersicht der Ausnahmen von der GewO

Wie kaum anders zu erwarten, sind land- und Forstwirtschaftliche Betriebe nicht oder nur in ganz bestimmten Konstellationen davon erfasst. Genauso land- und forstwirtschaftliche Genossenschaften, Buschenschanken, Bergbau, literarische Tätigkeiten, die freien Berufe (Rechtsanwälte, Ziviltechniker, usw), psychologische Berufe, Ärzte, Apotheker, der Betrieb von Kranken- und Kuranstalten, Privatunterricht, Wohlfahrts- und Fürsorgeeinrichtungen, Bankgeschäfte, Werpapiergeschäfte, Börsensensal, Eisenbahnen, Theater, Elektrizitätsunternehmen, Buchmacher und so weiter und so fort (§ 2 GewO).

Durchaus Tätigkeiten, die Anrainer mehr stören können als vielleicht ein Frisör. Bei diesen Ausnahmen ist man meist auf das Zivilverfahren verwiesen (zB Unterlassungsklage) oder auf andere spezielle öffentliche Verfahren.

Betriebsanlagen iSd GewO sind örtlich gebundene Einrichtungen zur Entfaltung gewerblicher Tätigkeit und nicht nur vorübergehend (§74 GewO). Wenn diese Einrichtung zusätzlich – schon bloß hypothetisch – geeignet sind, in gewissem Masse Störungen zu verursachen, dann ist ein Genehmigungsverfahren anzusetzen.

Die ‚Störungen’ sind gleichzeitig die subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn und im Gesetz sehr genau festgelegt (§ 74 /2 GewO). Unter anderem sind dort Gesundheitsgefährdungen der Angestellten, die Belästigung durch Geruch, Lärm, Rauch etc der Nachbarn oder auch eine Beeinträchtigung von Schulen, Krankenhäuser etc angeführt.

Nur diese Rechte können Nachbarn im Genehmigungsverfahren einwenden.

Es gibt nun mehrere unterschiedliche Verfahren zur Genehmigung einer Betriebsanlage. Je nach Auswirkung und Gefährlichkeit wird dabei unterschieden. Die beiden wichtigsten sind das ‚normale’ Verfahren und das vereinfachte Verfahren.

Das normale Verfahren

Im normalen Verfahren kann der Nachbar (wer das ist, dazu unten mehr) seine Rechte – genauer nur seine gesetzlich festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte – einwenden. Der Nachbar darf an der mündlichen Verhandlung teilnehmen, in die Akten Einsicht nehmen, hat das Recht, den Bescheid der Behörde zugestellt zu bekommen und der Nachbar kann – sofern er nicht präkludiert – diesen Bescheid auch vor dem Verwaltungsgericht bzw in Folge und unter besonderen Voraussetzungen vor dem VwGH und/oder VfGH bekämpfen.

Vereinfachte Verfahren

Im sogenannten vereinfachten Verfahren ist das nicht so. Ein vereinfachtes Verfahren ist für ‚kleinere’ Betriebsanlagen gedacht. Die einzelnen Voraussetzungen findet man im § 359b GewO mit zahlreichen Verweisen auf weitere Paragraphen und Verordnungen.

Für Nachbarn bedeutet das vereinfachte Verfahren, dass sie bloß eine Einwendung erheben können, in der sie die Verfahrensart selbst anfechten. Nicht aber sonstige Belästigungen und Störungen. Ein Nachbar kann also einwenden, dass es sich gar nicht um ein vereinfachtes Verfahren gem. § 359b GewO handelt, sondern um zB ein normales Verfahren.

Wer ist Nachbar iSd Gewerbeordnung?

Nachbarn sind in der GewO nicht nur Personen, die direkt angrenzend wohnen, sonder vielmehr all jene Personen, die durch die Betriebsanlage gefährdet oder belästigt werden könnten oder deren sonstige dingliche Rechte (zB Eigentum) gefährdet werden könnten. Personen, die sich nur vorübergehend in der Nähe der Betriebsanlage aufhalten, sind ausgenommen (§ 75 GewO). Die Nachbarschaft geht also weiter als zB im Baurecht.

Rechtliche Grundlagen bei Störungen durch den laufenden Betrieb

Hat man eine Mediation bei der Errichtung ausgespart (siehe oben), so besteht in der Folge ein erhöhtes Risiko, dass es im laufenden Betrieb zu heftigen Auseinandersetzungen zwischen Unternehmen und Nachbarn kommt.

Zu unterscheiden sind Betriebe, die überhaupt keine Genehmigung erhalten haben bzw Betriebe, die den Umfang ihrer Genehmigung überschreiten. Im Ergebnis ist dies dasselbe, denn für das Ausmaß der Überschreitung gibt es keine Genehmigung.

Aber selbst wenn es eine Genehmigung gibt und das Unternehmen nur im Rahmen dieser Genehmigung (inkl. zB Auflagen) den Betrieb führt, können Nachbarn weiter Einwendungen erheben (§79 GewO). Die Behörde kann gegebenenfalls weitere Auflagen festlegen.

Fazit zur Konfliktlösung beim Betrieb in der Nachbarschaft

Nehmen Sie rechtzeitig eine Mediation in Anspruch, wenn Sie die Aufnahme geschäftlicher Tätigkeiten planen. Selbst bzw gerade wenn man nicht unter die Betriebsanlagen-Bestimmungen der GewO fällt. Auch eine zivilrechtliche Auseinandersetzung kann sehr unangenehm sein.

Informieren Sie Ihre Nachbarn über die Pläne. Gibt es die ersten Einwände, die sich nicht problemlos selbst lösen lassen, schlagen Sie eine Mediation vor. Das ist eine Investition, die sich in jedem Fall rechnet.

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Beitragsbild: winnond / Shutterstock

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